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Revista Haroldo

Diálogo con el pasado y el presente

08/10/2021

El derecho a un hábitat digno en tiempos de ¿post? pandemia en Argentina

El 5 de octubre se conmemoró el Día Mundial del Habitat y Revista Haroldo convocó a Eduardo Reese, arquitecto que se especializa en planeamiento urbano y regional, a pensar qué acceso tendrán las mayorías a vivir dignamente en un contexto donde la tierra y la vivienda aparecen como pura mercancía.

Como se dijo repetidamente en el último año, la pandemia no solo visibilizó con crudeza la desigualdad en Argentina y en la región sino que, además, la amplió. Los datos estadísticos y muy diferentes estudios muestran con claridad la grave situación actual y la de los escenarios futuros[1].

La desigualdad es uno de los componentes estructurales de la conformación de nuestras sociedades. El carácter autoritario, jerárquico y depredador del proceso colonizador cambió de actorxs en el tiempo pero sus características persistieron durante las diferentes etapas de desarrollo para beneficiar históricamente, salvo en limitados períodos, a sectores minoritarios de alta renta y con capacidad para asegurar la expansión de sus privilegios en articulación a las diferentes políticas.

En ese marco, las asimetrías en el acceso al suelo y a un hábitat digno fueron siempre un elemento clave para garantizar las múltiples formas de exclusión existentes y, con ello, la reproducción del patrón de distribución injusta de derechos y de bienes y recursos.

La construcción de políticas territoriales injustas e insostenibles se consolida a través de las decisiones que se ejecutan cotidianamente como producto de la relación entre los mecanismos especulativos y segregadores de los mercados inmobiliarios y la débil capacidad de intervención que tienen las inadecuadas políticas públicas. El resultado de esa relación se traduce en la conformación de territorios (urbanos y rurales) ambientalmente insustentables, socialmente excluyentes, económicamente ineficientes y fiscalmente insostenibles. En síntesis, son procesos cada vez más alejados de los principios fundamentales de los derechos humanos.

Políticas públicas y mercado inmobiliario durante la pandemia

La crisis socio sanitaria producida por la pandemia encontró a las distintas regiones de nuestro país en una situación de alta precariedad urbana y habitacional. Más allá de las diferencias regionales históricas de la Argentina, las graves dificultades de acceso a un hábitat digno y sostenible son generalizadas porque son producto directo de una forma específica de desarrollo que entiende que la tierra y la vivienda (urbana y rural) son solo pura mercancía y que nuestros pueblos y ciudades no son otra cosa que la sumatoria simple de propietarios individuales. La extensión y persistencia de la falta de equipamientos urbanos básicos, de condiciones inadecuadas de las viviendas, de la reducida y desigual cobertura de servicios, de la degradación de los espacios colectivos y de los obstáculos para acceder a tierra urbana y rural evidencian el carácter estructural de la situación y, por lo tanto, de sus posibles soluciones.

Esto explica el crecimiento que han tenido las tomas de tierras y la densificación de los barrios populares que se convirtieron en la única salida posible para las familias más vulneradas. Frente a ello, los desalojos (muchas veces violentos) fueron la respuesta generalizada que tuvieron a disposición lxs diferentes actores públicos y privados. La enorme magnitud que tienen actualmente los mercados informales de suelo son la evidencia empírica del fracaso de los mercados inmobiliarios formales y de las políticas públicas para dar respuestas adecuadas a la población.

La policía de la Ciudad de Buenos Aires desalojó y desarmo las precarias casillas de las mujeres y niños que acampaban en un sector de la Villa 31, en la toma conocida como La Fuerza de las Mujeres. Foto: Telam

En medio de la emergencia, las propuestas públicas fueron idénticas a las tomadas tradicionalmente: construcción de unidades de vivienda completas llave en mano y ejecutadas por empresas constructoras acompañadas de promesas de “futuras” medidas estructurales de gestión del suelo y puesta en marcha de algunos proyectos de “integración socio urbana”.

Estos últimos, se estructuran en programas de intervención en barrios populares dirigidos a remediar las penurias de sus ocupantes y en los cuales se suelen articular, con mayor o menor éxito según los casos, componentes físicos (viviendas, infraestructuras, etc.), sociales (especialmente vinculados a salud y educación), ambientales (saneamiento, residuos, etc.) y legales (regularización dominial). Las grandes virtudes de estos proyectos son también su limitación: sus intervenciones, de gran importancia para mejorar la calidad de vida de las familias, son de carácter solo remedial en la medida que operan en asentamientos precarios ya conformados.

Mientras tanto no existen iniciativas de igual escala territorial y recursos para intervenir con acciones estructurales en el círculo de reproducción permanente de la informalidad y la precariedad.

Peor aún, se repitió una de las falacias más comunes en nuestros países como es la de incentivar el sector de la construcción y el mercado inmobiliario por la vía de beneficios tributarios excepcionales con el eufemismo de que el sector privado ayudaría a resolver el problema construyendo “soluciones habitacionales”. Para ello, a través de la Ley 27.613 se creó el Régimen de Incentivo a la Construcción Federal Argentina y Acceso a la Vivienda y la declaración voluntaria de tenencia de moneda nacional y extranjera (blanqueo). A su vez, para apalancar esto, el mercado financiero promovió la constitución de fondos cerrados de inversión que están dirigidos solo a las grandes empresas. El resultado fue el mismo de siempre: mientras que los salarios y las posibilidades de trabajo de las familias se reducían dramáticamente en conjunto, el blanqueo de capitales no produjo viviendas asequibles, impulsó la demanda de más excepciones a los códigos urbanísticos como mecanismo de mejora de la renta (y de empeoramiento de la calidad ambiental urbana) y solo benefició a lxs sectores de mayores ingresos y a lxs que fugaron su dinero al exterior. Adicionalmente, todas las unidades que se construirán con estos mecanismos alimentarán mayoritariamente el mercado de rentas de alquiler premium, completando el círculo para lograr ciudades cada vez más segregadas.

Una de las evidencias más claras en esta cuestión es la fuerte reducción producida en la capacidad de compra de una vivienda durante los últimos 5 años. Según el gráfico que se adjunta, la medición de la cantidad de m2 que puede comprar con su sueldo unx empleadx administrativx pasó de 0,43 a 0,15 m2 mensuales, entre las políticas del gobierno anterior y la crisis socio sanitaria.

Fuente: https://invertire.com/monitor-inmobiliario-invertire-bryn/

Según la misma fuente, en igual lapso de tiempo, el alquiler promedio de un departamento de 2 ambientes osciló entre casi el 30% y el 41% del ingreso total familiar medio en CABA.

Políticas de hábitat con DDHH en la ¿post? pandemia

Como se reseñó más arriba, el desafío a enfrentar post pandemia no es un asunto técnico y cuantitativo que solo se pueda reducir a cuántas casas hay que edificar y con qué sistema constructivo. Se trata de una cuestión política vinculada a la justicia social y a los derechos humanos que requiere un abordaje amplio, integral e intersectorial y un fuerte protagonismo de las organizaciones sociales en los procesos de desarrollo territorial si es que verdaderamente se pretenden cambios estructurales.

El acceso igualitario al derecho a un hábitat digno demanda la ejecución de políticas urbano ambientales que sean capaces de intervenir en los procesos de desarrollo y en las lógicas de mercado. Sin intervenciones políticas adecuadas, la lógica mercantil del suelo urbano produce ciudades caracterizadas por la inequidad, la segregación socio-espacial y el deterioro de las condiciones ambientales. Por lo tanto, es necesario que los diferentes niveles del Estado gobiernen las transformaciones necesarias hacia un nuevo orden urbanístico y ambiental en el que las políticas públicas sean herramientas eficaces para cumplir los derechos colectivos. En la Argentina, las provincias y los municipios tienen un rol central y la responsabilidad primaria de producir estos cambios porque detentan las competencias constitucionales para conducir los procesos de desarrollo territorial.

La acción de las provincias y municipios produce importantes valorizaciones de los inmuebles, ya sea como consecuencia de la construcción de obras públicas, de la prestación de servicios o de la asignación de indicadores de usos y de ocupación del suelo. Esas valorizaciones o rentas inmobiliarias (que se conocen comúnmente como plusvalías) son generadas y financiadas por el conjunto de la sociedad (a través de las acciones estatales) y capturadas de manera muy desigual por los diferentes agentes privados. De tal manera, las políticas públicas en general, y las locales en particular, juegan un papel fundamental en la formación de los precios de los lotes y de las viviendas y, a través de ello, configuran territorios más igualitarios ó más excluyentes.
Para incidir en el funcionamiento de los mercados inmobiliarios urbanos y rurales, promover un uso sostenible y justo del suelo, controlar la suba de los precios y ampliar la producción de tierra equipada para el conjunto de la sociedad es necesario, entre otras muchas medidas:

-    penalizar la retención especulativa de los inmuebles a partir de una visión y legislación en la que el interés común prevalezca sobre el individual; 
-    articular las políticas urbanas y las habitacionales con las políticas ambientales y las de tributación de la tierra; 
-    crear mecanismos para la recuperación de las valorizaciones del suelo ó plusvalías que permitan su redistribución, por diferentes medios, para reducir las desigualdades socio territoriales; 
-    establecer instrumentos de gestión territorial basados en el reparto justo de las cargas y los beneficios de los procesos de desarrollo;
-    fortalecer las políticas públicas de regulación urbana y realizar transformaciones profundas a los marcos normativos vigentes que siguen la lógica de los mercados inmobiliarios;

Fuente: http://www.revista-notariado.org.ar

Adicionalmente, los escenarios post pandemia exigen aplicar una política de alquiler social robusta como exige la nueva ley de alquileres 27.551 sancionada a mediados de 2020. Esto involucra un amplio conjunto de acciones tanto dirigidas a regular la relación entre oferta y demanda como la facilitación de trámites, el acceso a la información a las familias inquilinas y el aumento de la oferta de unidades por medio de programas innovadores de intervención pública.

Asimismo, una política urbano habitacional popular requiere apoyar la producción de viviendas, urbanización de barrios y fabricación de materiales de construcción por medio de cooperativas, mutuales y redes de la economía popular y crear un sistema de financiamiento alternativo al bancario que promueva y fortalezca dichas iniciativas productivas y reproductivas de las organizaciones autogestionarias.

Por último, al mismo tiempo, una política territorial con perspectiva de DDHH exige decisiones urgentes que permitan:

-    aprobar el proyecto de ley de preservación de humedales;
-    detener las vulneraciones sistemáticas que se verifican en la aplicación de la ley de bosques;
-    dar respuesta a la situación de emergencia territorial de las comunidades indígenas del país a través de la aplicación sin restricciones de la ley 26.160. 

Eduardo Reese

Instituto del Conurbano (UNGS) / Asociación Civil Madre Tierra

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Notas

[1] Ver, entre otros ver los informes COVID de la CEPAL en https://www.cepal.org/es/publicaciones/informesCOVID19. También para el caso específico del conurbano bonaerense ver: https://ediciones.ungs.edu.ar/libro/el-conurbano-bonaerense-en-pandemia/ y los cuatro informes de “El Conurbano en Cuarentena” en: https://www.ungs.edu.ar/new/la-situacion-social-del-conurbano-bonaerense-en-el-segundo-ano-de-la-pandemia.

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